Zakup samochodu lub nieruchomości z Ukrainy: jak nowe europejskie zasady dotyczące gotówki wpływają na Ukraińców z tymczasową ochroną?

Co zmienia się dla nabywców z statusu ochrony czasowej

Status ochrony czasowej nie zwalnia z obowiązku przestrzegania europejskich przepisów przeciwdziałania praniu pieniędzy. Daje prawo do legalnego pobytu i pracy w Polsce, ale nie zmienia wymogów dotyczących potwierdzenia źródła funduszy przy dużych transakcjach.

Jeśli kupujesz samochód u dealera lub w komisji za kwotę przekraczającą równowartość 10 000 euro, sprzedawca nie będzie mógł przyjąć pełnej płatności gotówką. To samo dotyczy rozliczeń z przedsiębiorcą przy zakupie nieruchomości. Prywatna umowa między dwiema osobami fizycznymi, z których żadna nie działa w charakterze zawodowym, nie podlega temu limitowi (punkt 4 artykułu 80 Rozporządzenia). Jednak w praktyce strona polska często sprawdza, czy sprzedaż rzeczywiście jest prywatna.

Oprócz samego limitu, od 3 000 euro dla niektórych podmiotów powstaje obowiązek identyfikacji klienta. Banki, notariusze oraz sprzedawcy towarów o wysokiej wartości i tak wymagają wyjaśnień dotyczących źródła funduszy — wynika to z polskiego prawa o monitorowaniu finansowym i ogólnych zasad AML.

Źródło funduszy, rezydencja podatkowa i status

Polskie banki i notariusze przy dużych transakcjach (szczególnie gdy pieniądze pochodzą z Ukrainy lub są wpłacane gotówką) żądają dokumentów potwierdzających legalność źródeł. Typowe przykłady: umowa sprzedaży nieruchomości w Ukrainie, wyciągi z ukraińskiego banku, zaświadczenie o dochodach, deklaracja podatkowa, dokumenty dotyczące spadku lub darowizny. Jeśli fundusze zostały zarobione w Polsce, potrzebne są umowy o pracę, zaświadczenie o zarobkach i deklaracje PIT.

Status ochrony czasowej sam w sobie nie określa rezydencji podatkowej. Zgodnie z polskim prawem o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych) osoba jest uważana za rezydenta podatkowego Polski, jeśli ma w kraju centrum życiowych interesów lub przebywa ponad 183 dni w roku podatkowym. Ukraina może jednocześnie uważać cię za swojego rezydenta, jeśli masz stałe miejsce zamieszkania lub centrum interesów. Kwestia podwójnej rezydencji jest regulowana Konwencją między Ukrainą a Polską o unikaniu podwójnego opodatkowania z dnia 12 stycznia 1993 roku.

Kupno nieruchomości lub samochodu nie daje podstaw do karty pobytu i nie przedłuża ochrony czasowej. Dla mieszkania w budynku wielorodzinnym zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) zazwyczaj nie jest wymagane. Dla domu z działką lub oddzielnej działki cudzoziemcowi, w tym osobie z ochroną czasową, najczęściej potrzebne jest zezwolenie. To oddzielna procedura, która również wymaga wyjaśnienia źródeł finansowania.

Co sprawdza strona polska

Przy rozliczeniach przez bank lub u notariusza sprawdzane są:

• czy kwota transakcji odpowiada oficjalnym dochodom nabywcy;
• czy są dokumenty wyjaśniające źródło funduszy (szczególnie jeśli pochodziły z Ukrainy);
• czy transakcja nie jest związana z działalnością gospodarczą sprzedawcy;
• czy status nabywcy (PESEL UKR) jest zgodny i czy nie pojawiły się pytania dotyczące legalności pobytu.

Organy podatkowe mogą później porównać wartość nabytego majątku z zadeklarowanymi dochodami. Jeśli różnica jest znaczna i nie ma wyjaśnień, kwotę mogą opodatkować jako dochód z nieujawnionych źródeł.

Jak przygotować się do transakcji z wyprzedzeniem

1. Przechowuj wszystkie dokumenty dotyczące źródła funduszy: umowy sprzedaży nieruchomości w Ukrainie, wyciągi bankowe, zaświadczenia o dochodach, dokumenty dotyczące spadku lub darowizny. Tłumacz je na język polski w razie potrzeby.
2. Dokonuj rozliczeń przez konto bankowe, a nie gotówką, nawet jeśli formalnie limit jeszcze nie obowiązuje. To zmniejsza pytania ze strony banku i notariusza.
3. Przed zakupem nieruchomości z gruntem upewnij się, czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA, i przygotuj pakiet dokumentów dotyczących związku z Polską oraz źródła finansowania.
4. Sprawdź, czy sprzedawca działa jako osoba prywatna czy jako przedsiębiorca. To wpływa na możliwość płatności gotówką po lipcu 2027 roku.
5. Z góry określ swoją rezydencję podatkową. Jeśli masz wątpliwości co do centrum życiowych interesów lub długości pobytu, lepiej uzyskać poradę przed podpisaniem umowy.

Nowe przepisy nie zabraniają Ukraińcom z statusu ochrony czasowej kupować samochodów czy nieruchomości w Polsce. Uczynią one duże transakcje bardziej przejrzystymi i wymagają przygotowania dokumentów. Największe ryzyka pojawiają się wtedy, gdy nabywca planuje płatność gotówką powyżej limitu, nie może wyjaśnić źródła funduszy lub nie sprawdza statusu prawnego sprzedawcy i obiektu.

Przygotowanie dokumentów, sprawdzenie umowy, ustalenie konieczności zezwolenia MSWiA oraz ocena skutków podatkowych — to właśnie te kwestie, z którymi warto zwrócić się do prawnika przed zawarciem umowy. Pozwoli to uniknąć odmowy banku, problemów u notariusza czy dalszych zapytań ze strony organów podatkowych.